등기부등본에 근저당권이 있다고 해서 계약이 반드시 불가능한 것은 아닙니다. 다만 근저당권이 임차인의 권리보다 먼저 설정됐다면, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 계약 전에는 권리의 순서와 보증금 회수 가능성을 함께 살펴야 합니다.
근저당권 설정일과 보증금을 비교하세요
등기부등본의 을구에서 근저당권의 접수일과 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 실제 빚과 같다고 단정할 수 없지만, 담보로 잡힌 금액의 규모를 가늠하는 자료입니다. 근저당권이 먼저 등기됐다면 그 권리가 임차인보다 선순위일 수 있습니다. 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력을 갖추며, 확정일자까지 받아야 경매 때 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 다만 선순위 권리와 매각대금 등에 따라 실제 배당액은 달라집니다.
등기부만으로 판단하지 마세요
계약 당일 발급한 등기부등본에서 갑구의 소유자와 압류·가압류 여부, 을구의 담보권을 확인하고, 계약 상대방이 등기상 소유자인지도 대조하세요. 신탁등기가 있다면 소유자 표시만 보고 계약하지 말고 신탁원부와 임대 권한을 확인해야 합니다. 등기부에 나오지 않은 체납이나 실제 점유 관계도 있을 수 있으므로, 보증금이 크거나 선순위 권리가 있다면 주변 시세와 건물의 권리관계까지 따져 계약 여부를 결정하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 계약을 해도 되나요?
일률적으로 금지되지는 않습니다. 다만 선순위 담보권이 있으면 보증금 회수 위험이 커질 수 있으므로, 보증금과 선순위 채무를 고려해 신중히 판단해야 합니다.
계약 후 근저당권이 새로 설정되면 어떻게 하나요?
전입신고와 주택 인도를 마쳐 대항력을 갖추고 확정일자를 받으세요. 이후 설정된 권리보다 앞설 수 있지만, 권리 순위는 각 요건을 갖춘 시점에 따라 달라질 수 있습니다.